近日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並采取差異化的監管政策，以期進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求。不動產私募投資基金，有望與公募REITs一道形成“投融管退”的通路，引導不動產行業的轉型升級。

投資範圍為基礎設施和不動產，倉儲物流在列

中國基金業協會同日發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》,明確不動產投資範圍。具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。其中基礎設施項目是指開發建設或者運營目的供市政工程、公共生活服務、商業運營使用的不動產項目，包括高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產業園區等傳統基礎設施，5G基站、工業互聯網、數據中心、新能源風電光伏設施等新型基礎設施。

截至2022年末，存續私募股權房地產基金838隻，存續規模4043億元。存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。

公募REITs上市以來，倉儲物流REITs表現搶眼

截至2023年2月，公募REITs市場已經發行25單REITs，發行規模超過800億。由於公募REITs是資產IPO，有了REITs作為退出渠道，在基礎設施投融資領域的產業鏈重塑的情況下，產業資本和金融資本將加大項目投資，積極孵化和培育資產。

當前公募REITs市場底層資產主要集中於基礎設施領域，目前已經上市的25隻公募REITs的資產配置來看，其中園區基礎設施、交通基礎設施、保障性租賃住房類、倉儲物流、生態環保及能源基礎設施分別為8隻、7隻、4隻、2隻、3隻和1隻。（2隻倉儲物流REITs早於2021年上市，嘉實京東倉儲REIT於2022年12月26日獲批，2023年2月8日上市）

截至2022年12月28日，兩隻已上市的倉儲物流REITs成立至今漲幅分別為32.38%、31.10%，排名前兩位，表現優於其他REITs產品。究其原因，中國核心區域成熟的市場規範和龐大的市場需求，倉儲物流資產較優，行業本身市場化程度以及成熟度高，產權清晰，商業模式和估值邏輯清晰，可帶來穩定較高的綜合回報。